부동산 경매 배당 순위 및 절차 총정리

배당이란 부동산 경매에서 낙찰자가 매각 대금을 납부하면 집행 법원이 그 매각 대금을 부동산에 등기되어 있는 권리 순서대로 채권자들에게 변제해 주는 것을 말합니다.

그러나 매각대금이 충분하지 않다면 채권자 모두에게 변제되지 않습니다. 이번에는 배당 순위와 그 절차에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

 

부동산 경매 배당 순위, 배당 절차

경매를 통해 부동산을 매각한 금액이 해당 부동산에 걸려 있는 채권금액 모두를 변제할 만큼 충분한 경우는 특별히 문제가 없으나, 부족한 경우에는 채권자 모두에게 배당이 돌아가지 않게 됩니다.

 

경매로 매각된 금액이 채권 금액합계액 보다 부족한 경우는 법원이 각 채권자의 권리 순위대로 배당을 합니다. 그 권리 순위는 민법, 상법, 특별법 규정에 의해 정해집니다.

 

경매 배당 순위 

경매배당순위는 부동산이 경매에 낙찰되고 나서 낙찰대금을 배당받는 순서를 말합니다.

배당순위는 1 ~ 5순위로 분류됩니다. 나의 배당순위는 어디에 속하는지 확인해 보세요.

경매배당의 순위는 다음과 같습니다.

순위	권리 및 채권 항목
1순위	경매집행비용
2순위	소액임차인 주택 임대차보호법상의 소액보증금 및 일정금액 상가건물 임대차보호법상의 소액보증금 및 일정금액 최종 3개월분의 근로자 임금 채권
3순위	당해세 º 국세 상속세 증여세 재산평가세 등 º 지방세 재산세 종합부동산세 등
4순위	법정기일이 저당권, 전세권의 설정 등기보다 앞선 조세채권
5순위	법정기일 이후 설정된 저당권, 전세권 등 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금채권 (우선변제권)

 

배당 1 순위

배당 1순위는 경매 집행 비용입니다. 경매를 진행하기 위해서는 경매 신청비용, 부동산 감정평가비용이 필요한데, 배당 시 이 비용을 가장 먼저 지급하게 됩니다.

• 경매 신청인이 경매 신청서 등에 첨부한 인지대
• 등기부등본, 공과증명 등 각종 참부서류 발급비용
• 경매절차 진행비용
• 등기 촉탁비용
• 부동산 감정평가 수수료
• 집행관 집행수수료 등

 

배당 2 순위

배당 2순위는 최우선변제권으로 소액임차인과 근로자 임금채권 최종 3개월 분이 해당됩니다.

 

먼저 소액임차인의 범위는 다음과 같습니다.

▶ 주택임대차보호법의 소액임차인 최우선변제 범위

2023년 2월 14일 개정

지역	소액보증금 기준	최우선 변제금
서울특별시	1억 6,500만원 이하	5,500만원
과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만원 이하	4,800만원
광역시(군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만원 이하	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

클릭하시면 '주택 소액임차인'의 범위에 대해 안내받으실 수 있습니다.

 

▶ 상가건물임대차보호법의 소액임차인 최우선변제 범위

2019년 4월 2일 개정

지역	소액보증금 기준	최우선 변제금
서울특별시	6,500만원 이하	2,200만원
과밀억제권역, 서울특별시 제외	5,500만원 이하	1,900만원
광역시(군 제외), 안산, 용인, 김포, 광주	3,800만원 이하	1,300만원
그 밖의 지역	3,000만원 이하	1,000만원

클릭하시면 '상가 소액임차인'의 범위에 대해 안내받으실 수 있습니다.

 

▶ 임금채권 최종 3개월 분

근로자의 임금 최종 3개월 분에 대해서는 다른 조세나 공과금보다 먼저 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있습니다. 

 

배당 3 순위

당해세는 세금의 세목으로 정해진 것이 아니라 해당 부동산에 부과된 세금을 말합니다. 해당 부동산에 미납된 재산세 등의 세금이 있었다면 경매 낙찰 시 3순위로 배당을 챙겨간다는 의미입니다.

 

그러나 2023년 4월 1일부터는 임차인의 주택임차보증금을 보호하기 위해 법이 개정되어 주택임차인이 거주하던 주택이 올해 4월부터 경매(공매)되는 경우에는 당해세의 법정기일을 따져서 임차인의 확정일자보다 늦은 법정기일의 당해세만큼은 임차인의 보증금을 우선 변제받을 수 있게 되었습니다.

 

▶ 국세 

• 상속세
• 증여세 등

▶ 지방세 

• 재산세
• 자동차세
• 농지세
• 소방세
• 도시계획세 
• 종합부동산세 등

 

배당 4 순위 

법정기일이 저당권, 설정권 설정보다 빠른 조세 채권이 배당 4순위입니다.

국세와 저당권 설정 채권 간의 배당 우선관계는 국세의 법정기일과 저당권 설정일을 비교하여 판단하며 최근에 납부기한이 경과한 체납액부터 순차로 소급하여 배당하게 됩니다.

 

배당 5 순위

배당 5순위는 '법정기일 이후 설정된 저당권, 전세권' 및 대항요건과 확정일자를 갖춘 '임차인의 임차보증금채권' 등이 있습니다.

해당 채권 간의 배당 순위는 설정 등기의 선후에 의해서 순위가 결정됩니다.

 

 

 

경매 배당순위 보러가기

나의 채권이 속하는 순위를 확인해 보세요.

 

경매 배당 절차

부동산이 낙찰이 되면, 경매법원이 공고한 배당요구 종기일까지 배당요구를 한 채권자에 한해 배당이 실시됩니다.

아래 '배당 절차 알아보기'를 통해서 세부적인 진행 절차를 알아보세요.

배당요구 신청

경매법원이 첫 입찰 기일 전까지 배당요구의 종기를 공고하고 이를 채권자에게 고지하면, 채권자는 이 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

채무자에 대한 청구 채권 종류와 변제기일 등 그 구체적인 내용과 원인, 채권증서 및 배당요구액 등을 명시하여 채권 계산서와 함께 집행법원에 신청하면 됩니다.

 

배당요구 첨부서류의 종류

채권의 종류별 첨부서류는 아래와 같습니다.

 

▶ 주택임대차보호법 우선변제 임차권자

• 임대차계약서
• 주민등록등본

▶ 근로기준법에 의한 임금채권자

• 회사경리장부
• 근로감독관청확인서
• 관할세무서의 근로소득원천징수서류

▶ 소액우선변제 임차권자

• 임대차계약서
• 주민등록등본

▶ 가압류권자

• 가압류결정등본
• 등기부등본

▶ 집행력 있는 정본의 채권

• 집행력 있는 정본 

▶ 담보가등기권자

• 등기부등본
• 채권원인증서 사본

▶ 경매등기부 저당권자

• 등기부등본

▶ 일반채권자

• 채권원인증서 사본

 

배당 지급

경매 낙찰대금이 완납이 되고 이해관계 채권자의 이의가 없거나 해소된 경우 배당액을 지급합니다.

배당은 배당 순서에 의해 순차적으로 지급되며, 배당을 완료하고 남은 금액이 있다면 채무자에게 주게 됩니다.

 

 

이상으로 부동산 경매 배당 순서 및 배당 절차에 대해 알아보았습니다.

 

경매 배당절차 알아보기

배당요구 서류 및 절차를 확인해 보세요.

 

 

이상으로 부동산 경매 배당 순서 및 배당 절차에 대해 알아보았습니다.