현재 전세 또는 월세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 때, 내가 선순위가 아니어서 대항력이 없다 해도 보증금액이 소액이라면 보증금의 일정 부분에 대해서는 돌려받을 길이 있습니다.
바로 소액임차인의 보증금을 보호해 주는 최우선변제권입니다. 최우선변제금으로 어느 범위까지 보호받을 수 있는지, 배당받기 위한 요구 절차와 방법 등에 대해 알아보겠습니다.
최우선변제금의 범위 및 경매 시 배당 절차
소액임차인의 경우 대항력이 없다 하더라도, 전세나 월세로 살고 있는 집에 경매개시 등기가 설정된 날 이전에만 전입신고를 했다면 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
소액임차인 및 최우선변제금의 범위
같은 평수라도 도시냐 지방이냐에 따라 보증금이 차이가 나기 때문에 지역별로 소액임차인의 범위가 다르게 정해집니다.
현재 2023년 2월 14일 개정된 주택임대차보호법 시행령에 따른 소액임차인 및 최우선변제금의 범위는 다음과 같습니다.
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
예) 만일 내가 인천에서 이미 선순위 근저당이 있는 집을 보증금 1억에 계약한다고 가정할 때, 이후 그 집이 경매당한다면 가장 우선적으로 돌려받을 수 있는 금액은 얼마일까요?
답) 인천은 과밀억제권역이므로 소액보증금 1억 4,500만원 이하 기준입니다. 나의 보증금은 1억이므로 소액임차인 조건을 충족하고 따라서 경매 낙찰 시 4,800만원을 최우선으로 변제받습니다.
최우선변제권 성립 요건
소액임차인은 경매 시에 대항력이 없더라도 최우선변제금을 받을 수 있다고 했는데요, 반드시 그런 것만은 아닙니다.
최소한 경매개시결정 등기 이전에 해당 주택에 대한 임대차계약 및 전입신고가 되어있어야 합니다.
만일 어떤 집이 이미 경매개시결정 등기가 설정되었는데, 그 이후에 그 집을 전월세계약을 맺고 전입을 했다면, 아무리 소액임차인 조건을 만족한다 하더라도 최우선변제 대상이 아닙니다. 따라서 임대차계약 시 반드시 해당 물건의 등기부등본을 확인해야 합니다.
등기부등본 [갑구]에서 경매개시결정 여부를 확인할 수 있습니다.
경매 시 배당 절차
그러면 경매 시 최우선변제금 배당을 신청하는 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.
배당요구 신청
경매가 접수되면 법원은 임차인을 포함한 해당 물건의 이해관계자들에게 경매 사실을 알려주게 됩니다. 그래서 경매사실을 인지하게 되었다면 배당을 받고자 하는 채권자들은 법원에서 알려준 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
소액임차인도 마찬가지로 이때까지 법원에 배당요구신청서를 제출해야 합니다. (아무것도 안 하고 가만히 있으면 최우선변제금을 받을 수 없습니다.)
※ 준비서류
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표등본 : 전입일자 및 동거 가족이 표시되어 있어야 함
- 배당요구 신청서 : 법원에 비치되어 있음
만약 연체된 월세 등이 있다면 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 제출해야 합니다.
해당 주택의 명도
경매로 낙찰된 후에 변제금을 받기 위해서는 집을 비워주거나 또는 언제까지 집을 비워주겠다는 날자에 대해 낙찰자와 합의를 해야 합니다. 그러면 낙찰자는 해당 주택을 명도 받았다는 확인서를 법원에 제출하게 됩니다. 법원은 낙찰자의 명도확인서를 접수한 후에야 소액임차인의 최우선변제금을 지급합니다.
최우선변제금 배당 한도
최우선변제금은 낙찰금액의 1/2을 초과할 수는 없습니다.
예를 들어 최우선변제금으로 5,500만원까지 보호받을 수 있는 주택이 1억에 낙찰되었다고 하면 최우선변제금은 5,500만원이라 하더라도 낙찰금액의 1/2인 5,000만원만 배당받을 수 있다는 것입니다.
또한 한 개의 주택에 여러 세입자가 있는 다가구주택의 경우는 여러 명의 소액임차인이 있을 수 있습니다.
이때 소액임차인의 최우선변제금 합계가 낙찰금액의 1/2을 넘는다면, 이 경우에는 낙찰금액 1/2을 각 보증금의 비율대로 나누어 지급받게 됩니다.
만일 대항력이 있는 상태이고 보증금의 일부만 배당받았다면, 나머지 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이때 나머지 보증금은 낙찰자에게 요구합니다.
주의할 사항
만일 임대차계약을 하려고 하는 주택이 이미 근저당 등의 담보권이 설정되어 있는 경우를 가정해 보겠습니다. 이때에는 소액임차인을 판단하는 보증금 기준시점은 내가 임대차계약 체결하는 시점이 아니라 해당 주택 등기부등본상의 담보권리가 설정된 시점을 기준으로 판단합니다.
만일 2022년에 근저당이 설정되어 있는 서울시의 주택을 2023년 5월에 계약한다면, 이 주택에 대한 소액임차인의 보증금 기준은 1억 6,500만원 이하가 아니라, 2022년 기준인 1억 5,000만원 이하가 됩니다. 만일 이 주택의 보증금을 1억 5,000을 초과해서 계약한다면, 소액임차인으로 인정되지 않고 따라서 해당 주택이 경매로 넘어갔을 때 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
만일 근저당 등의 선순위 채권이 있는 물건을 최악의 경우라도 최우선변제권을 행사하면 되겠지라는 생각으로 임대차계약을 하려고 한다면, 해당 선순위채권의 권리설정 시점을 반드시 확인해야 합니다.
소액임차인의 보증금 기준은 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 지역과 금액의 범위가 계속 바뀌어 왔습니다. 아래는 과거의 변경된 이력입니다. 참고하시기 바랍니다.
▶ 2023.02.14 ~
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
▶ 2021.05.11 ~ 2023.02.13
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 1억 5,000만원 이하 | 5,000만원 |
| 과밀억제권역, 세종/용인/화성/김포 | 1억 3,000만원 이하 | 4,300만원 |
| 광역시(군 제외), 안산/광주/파주/이천/평택 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
▶ 2018.09.18 ~ 2021.05.10
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 1억 1,000만원 이하 | 3,700만원 |
| 과밀억제권역, 세종/용인/화성 | 1억원 이하 | 3,400만원 |
| 광역시(군 제외), 세종/안산/김포/광주/파주 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 |
▶ 2016.03.31 ~ 2018.09.17
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 1억원 이하 | 3,400만원 |
| 과밀억제권역 | 8,000만원 이하 | 2,700만원 |
| 광역시(군 제외), 세종/안산/용인/김포/광주 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 |
▶ 2014.01.01 ~ 2016.03.30
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 |
| 과밀억제권역 | 8,000만원 이하 | 2,700만원 |
| 광역시(군 제외), 안산/용인/김포/광주 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 그 밖의 지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 |
▶ 2010.07.26 ~ 2013.12.31
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 서울 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
| 과밀억제권역 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 |
| 광역시(군 제외), 안산/용인/김포/광주 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 |
▶ 2008.08.21 ~ 2010.07.25
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 과밀억제권역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 광역시(군 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 |
▶ 2001.09.15 ~ 2008.08.20
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 과밀억제권역 | 4,000만원 이하 | 1,600만원 |
| 광역시(군 제외) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 |
▶ 1995.10.19 ~ 2001.09.14
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 특별시, 광역시(군 제외) | 3,000만원 이하 | 1,200만원 |
| 기타 지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 |
▶ 1990.02.19 ~ 1995.10.18
| 지역 | 소액보증금 기준 | 최우선 변제금 |
| 서울, 직할시 | 2,000만원 이하 | 700만원 |
| 기타 지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 |
읽어주셔서 감사합니다.
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