주택이나 상가, 대지 등이 경매가 될 때 어떤 절차로 진행되는지에 대해 알아보겠습니다. 이 글을 통해서 부동산 경매의 전체적인 흐름을 이해하실 수 있기를 바랍니다.
부동산 경매 진행 절차
부동산이 채권자의 의해 경매신청되어 낙찰·소유권 이전되기 까지 다음의 단계를 거치게 됩니다.
각각에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.
1. 경매 신청 및 경매 개시 결정 단계
채권자가 법원에 경매신청서를 제출하면 법원은 경매 개시를 결정하게 됩니다.
(1) 경매 신청서 접수
법원은 제출된 신청서의 기재사항, 첨부서류 등을 검토합니다. 해당 부동산이 채무자의 소유인지, 압류 금지 부동산인지 여부 등 경매 개시의 형식적, 실절적 요건을 갖추고 있는지 심사합니다.
(2) 경매 개시 결정
경매를 개시하기에 적법한 요건이 구비되었다고 판단되면, 매각 결정을 하는데 통상 경매 신청 후 약 2일이 소요됩니다.
이를 '임의경매 개시결정' 또는 '강제경매 개시결정'이라고 합니다.
경매 개시 결정 정본 및 입찰 기일 등은 해당 부동산의 소유자, 채무자에게 필히 송달해야 합니다. 주소지 불명이거나 외국이 있어도 반드시 송달해야 합니다.
경매 개시 결정은 압류의 효력을 갖습니다. 즉, 압류 후에 소유자가 그 부동산을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공한다 하더라도 제3자가 압류채권자인 경매신청자에게 대항할 수 없습니다.
2. 매각을 위한 준비 단계
경매 개시를 결정한 후 해당 부동산을 매각하기 전 다음과 같은 준비작업이 진행됩니다.
(1) 각종 통지 및 최고
이해관계자 및 관련 기관에 대한 통지 또는 최고가 이루어집니다
- 공과주관 공무소에 대한 최고
- 채권자 및 이해관계인에 대한 최고 (채권 신고)
- 공유자에 대한 최고 (우선 매수 청구권)
- 임차인에 대한 통지
(2) 해당 부동산에 대한 현황조사
부동산을 상태를 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 응찰자에게 정확한 정보를 제공하고, 불 측의 손해를 방지하기 위해 현황조사를 실시합니다.
- 부동산의 위치 및 내부구조
- 부동산의 현황 및 점유관계
- 부동산 점유자의 사용 권한
- 임대차관계 : 주민등록 전입, 확정일자 여부 등
- 기타 공장에 설치된 기계, 기구 등 부속물 설치 상황
개시 결정일로부터 3일 이내 조사 명령이 내려지고 2주 내에 현황보고서를 제출하게 되어 있습니다.
(3) 최저 매각 가격 결정
감정평가사의 평가 결과에 따라 최저 매각 가격이 정해집니다.
(4) 물건 명세서 등 부동산 현황자료 열람
입찰을 원하는 사람들은 매각 기일 1주일 전부터 물건 명세서 및 해당 부동산의 현황정보를 열람할 수 있습니다.
- 매각 물건 명세서
- 부동산 현황 조사 보고서
- 부동산의 현황 및 점유 관계 조사서
- 임대차 관계 조사서
- 감정 평가서
- 이해 관계인 열람표
- 경매 신청서와 채권의 종류 및 청구 금액
- 우편 송달 보고서
- 등기부 등본
- 배당 요구서
(5) 매각기일 공고
매각기일 공고 내용입니다.
- 매각 취지와 방식
- 부동산의 표시
- 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유하여 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금
- 매각기일 일시, 장소
- 최저 매각 가격
- 매각 물건 명세서 열람가능
- 등기부 외의 채권 신고 필요 알림 등
매각을 위해서 위와 같은 준비를 끝낸 경매물건들은 법원경매정보 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
3. 입찰자들의 임장 활동 단계
입찰을 원한다면 법원이 제공해 주는 자료 외에 현장에서 반드시 본인이 직접 해당 물건을 상태를 파악하는 것이 중요합니다.
※ 현장에서 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 부동산의 용도(주거 or 상가)
- 등기부에 등록되지 않은 부속시설
- 미등기 건물 유무
- 법정지상권
- 분묘기지권
- 유치권
- 주변시세
- 개발정보
- 중개업소 방문 및 거래동향
4. 입찰 실시 단계
입찰 당일에 법정의 게시판 공고를 통해 해당 경매에 대해 취하, 변경, 연기 등 변동사항이 있는지 최종확인하는 것이 좋습니다.
(1) 입찰 준비물
▶ 본인이 직접 입찰하는 경우
- 신분증
- 도장
- 보증금(최저가격의 10%, 20%)
▶ 대리인이 입찰하는 경우
- 대리인을 증명하는 신분증
- 위임장
- 대리인 도장
- 보증금
▶ 법인이 입찰하는 경우
- 법인등기부등본
- 법인인감증명서
- 대표이사 신분증
- 법인인감도장
- 매각보증금
(2) 입찰표 작성 시 주의 사항
- 물건마다 별도의 용지 사용할 것
- 여러 물건이 있을 경우 물건 번호 명기할 것
- 입찰자가 법인의 경우 법인의 명칭, 대표자의 지위 성명 기재할 것
- 금액 기재 수정이 필요한 경우 새 용지 사용할 것
- 대리입찰의 경우 위임장, 인감증명 첨부할 것
- 제출된 입찰표는 취소, 변경, 교환 불가
- 공동입찰 시 공동입찰 신고서와 입찰표 같이 제출할 것
(3) 입찰마감
공개적으로 개찰 결과를 공개하여 최고가로 응찰한 사람을 최고가 매수인으로 선정합니다.
- 최고가 매수인은 사건번호별로 작성하는 입찰조사와 법원 보관금 납부 명령서에 기명 날인하고, 입찰 보증금 영수증 수령
- 차순위 신고를 원하는 탈락자는 그 자리에서 신고 여부 결정해야 함
5. 매각 결정 단계
법원은 입찰마감 후 이해관계자들의 진술을 구두나 서면으로 확인하고 낙찰불허가 사유가 없다면 매각을 허가합니다.
6. 대금 납부 및 소유권 이전 단계
일반적으로 대금 납부기일은 낙찰허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다.
(1) 대금 납부 시
- 낙찰대금을 납부하면 해당 부동산의 소유권이 인정됨
- 법원의 촉탁으로 소유권 이전 등기됨
- 낙찰자가 부담하지 않는 부동산의 권리들은 말소
- 대금납 후 필요시 소유자에게 인도명령 신청가능
- 배당 순위에 따라 배당 실시
(2) 대금 미납 시는?
- 낙찰자의 보증금은 몰수됨
- 차순위 매수 신고가 있는 경우 해당 신고인에게 매각 허가됨
- 차순위 매수 신고 없는 경우 재매각 실시
이상으로 부동산 경매 진행 절차에 대해 간략하게나마 알아보았습니다.
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